掘金“平急两用”

发布日期:2024-03-07 10:29    点击次数:51

经济观察报 记者 田国宝 自2023年中央经济工作会议将“平急两用”公共基础设施建设列为三大工程以来,北京、湖南、湖北、浙江、辽宁等多个省市已经推出一系列“平急两用”项目清单。

根据官方描述,“平时”可用作旅游、康养、休闲等,“急时”可转换为隔离场所,满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。

在官方表述中,三大工程将是经济发展新赛道和新的增长极,中泰证券报告测算,21个超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设首批项目的投资总额3990亿元,占21城2022年固定资产投资比重为2.3%,其中杭州最高,占到4.6%,北京、上海和深圳等城市占比超过3%。在三大工程中,“平急两用”投资总额低于城中村改造,高于保障性住房建设。

一位“平急两用”项目从业人士告诉经济观察报,“平急两用”公共基础设施兼具经济效益和社会效益,在他看来,“平”与“急”不仅是“兼具”的关系,而是相互作用相互依存。“公司层面首要考量还是经济效益”,只有在“平”时做好了,“急”时才能发挥出更大社会效应。

政策支持

社会资本想要参与“平急两用”项目有两种途径,第一,部分省市陆续推出“平急两用”项目清单,社会资本可以通过政府招商引资参与;第二,存量或新建项目,可以向地方政府申请纳入“平急两用”项目清单。

“平急两用”公共基础设施建设项目一般在立项阶段由地方发改委审核通过,一旦纳入项目清单,可以在专项资金、税收、融资等方面享受相应的优惠政策。

第一,奖补方面,主要包括基础设施建设奖补资金、中央和地方配套“平急两用”相关补助资金等。

上述从业人士透露,中央和地方在涉及民生领域的建设项目扶持力度较大,部分城市综合奖补可以覆盖土地成本的90%以上。

第二,税收政策,目前多数地方政府按照招商引资政策给予优惠,通常是“三免两减”,即项目落地前三年相关税收免征,第四、五年减半收取,一定程度减轻了参与企业的运营压力。

第三,项目开发建设运营过程中的相关审批费用可以享受一定优惠,多数地方政府会按照最低标准收取相关费用,这些费用虽然单笔金额较少,但由于数量庞杂,综合算下来也是一笔不小的资金。

第四,融资政策,新建“平急两用”基础设施建设项目,或被纳入“平急两用”清单的项目,可以争取金融机构的融资支持。银行的风控主要包括标的物的可偿能力、潜在商业价值及流动性。

上述从业人士告诉经济观察报,受房地产融资政策限制,之前相关项目的融资会受到很大影响,但2023年“平急两用”被列为三大工程后,相关项目的银行、交易所、交易商协会等融资渠道逐步被打通。

不过,由于三大工程刚启动,部分省市还没有出台落地细则,地方政府对“平急两用”项目的理解也不同,项目在投资准入及落地过程中,仍面临较多困难和障碍。

上述从业人士告诉经济观察报,有的地方政府认为,只有文旅、康养和休闲类项目符合“平急两用”表述的要求,其他类型项目很难纳入清单,“有些项目其实符合标准,但地方政府不这么认为,相关准入机制还需要进一步细化”。

投资要素

2023年下半年,部分城市开始推出首批“平急两用”项目清单,当年9月,杭州发布《“平急两用”公共基础设施建设第一批项目清单》,涉及79个项目,总投资额达到411.6亿元,每个项目的投资额均值为5.2亿元。10月,武汉推出23个项目,总投资162.5亿元,投资额均值为7.1亿元;11月,大连启动项目7个,总投资24.4亿元,投资额均值3.5亿元。

中泰证券统计,21个超大特大城市首批“平急两用”公共基础设施建设项目投资清单中,深圳和重庆总投资均超过300亿元,上海、北京、广州、成都、天津和长沙等城市总投资也超过200亿元。

地方政府积极号召社会资本参与,对社会资本而言,如何选择项目、争取哪些政策支持,某种程度是决定一个项目能够实现“平”时商业利益与“急”时社会功能的关键。

一位“平急两用”项目投资人士告诉经济观察报,第一,要看项目辐射的人口规模,无论是文旅休闲类项目,还是其他项目,建设体量需要与辐射的消费群体匹配,项目体量一旦超出人口承载量,不仅大幅增加建安成本,也会对后期运营造成较大压力。

第二,要看项目选址。不同类型的项目,选择策略也不同,比如物流园区项目,需要当地具备一定的产业基础。

具体项目的商业利润测算一般需要分为开发建设阶段和运营阶段,开发建设阶段的利润空间相对较小,需要进一步和地方政府谈判争取。

上述从业人士介绍,在自有资金并不充足的情况下,要么通过项目配套可售物业或异地项目回收投资,但整体毛利率不能低于15%,否则可能导致亏损;要么和地方政府争取足够的政策支持,从金融机构拿到低成本、长期限的融资。

运营阶段的利润更考验企业的运营能力,新建项目投入运营后都有阵痛期,但要保证运营收入可以覆盖运营成本和资金成本,否则不可持续。

上述投资人士介绍,他们投资的第一步就是找当地商务部门谈政策支持条件,并一一落实到投资合作协议中。

如何掘金

由于“平急两用”项目在规划、设计、材料等方面的标准高于一般项目,建设成本会相应提高20%—30%,一旦涉及到地下室等空间建设,成本将更高。

除建安成本外,另一项重要成本是土地出让金。由于土地出让金为地方政府主要收入来源,地方政府一般不愿意过多让利。

除了购买国有土地外,部分文旅项目还涉及农村宅基地租赁成本,从北京部分试点项目来看,一般租赁期为20年,一个典型农村院落整体租金每年在3万元左右,此外,还需要投资改造建设相关成本。

不同类型的项目,开发建设阶段和运营阶段的成本比例不一样,国有土地是一次性投入为主;集体土地则相对灵活,可以按年付,也可以一次性付清20年租金。

收回投资的渠道主要有几个方面,第一个是地方政府政策支持。

第二个是项目去化,如果项目配置可售物业或赠送同城其他区域的住宅用地,通常可以最大限度降低自有资金的占用,上述投资人士透露,部分配置可售物业的项目开发建设阶段的综合毛利率可达到30%以上,个别甚至可以达到40%。

从项目层面来看,不同城市自持和出售比例也不同,核心城市核心区域可以100%自持;一般城市出售一部分、自持一部分,以收回投资设置比例;中小城市则尽可能多去化,减少自持风险。

第三是运营收入,底线是覆盖运营成本和财务成本,阵痛期通过政策支持实现平衡,政策支持结束后,主要依赖自身运营能力。

上述从业人士告诉经济观察报,“平急两用”项目实践时间较短,目前多数项目还未盈利。该人士承认,地方政府在奖补、税收和手续费等方面的政策支持是一个项目生存的核心依据之一,尤其是初期运营的项目,没有政策支持,会极大影响社会资本的积极性。

在他看来,想要实现一个项目的收支平衡,需要从细节入手,一点一滴去挖掘收入,在这一过程中培育和提升自身运营能力。